La Finanziaria 2008 aveva rinnovato, non più per un singolo anno, ma fino a tutto il 2010, le agevolazioni tributarie in favore di chi effettuava interventi di recupero del patrimonio edilizio degli immobili esistenti, limitatamente alle case di abitazioni e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. La Finanziaria 2009 aveva esteso l'agevolazione al 2011, mentre la Finanziaria 2010 l'aveva ulteriormente prorogata a tutto il 2012.
Il Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 (convertito in Legge 214/2011) ha annullato la proroga al 2012 e ha reso stabili le detrazioni fiscali del 36% inserendole nel Dpr 917/86 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
Il Dl 22 giugno 2012 n. 83, conosciuto come "Decreto crescita", ha cambiato ancora una volta il meccanismo dell'incentivazione aumentando la percentuale dal 36% al 50% e l'importo massimo detraibile da 48.000 a 96.000 euro. Questa ultima modifica sarà in vigore solo fino al 30 giugno 2013 quando, salvo diverse disposizioni, si tornerà al 36%.
La detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali (Lettere a), b), c) e d) del comma 1, articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia Dpr 380/2001).
• definizione manutenzione ordinaria
Lettera a), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
"a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".
• definizione manutenzione straordinaria
Lettera b), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
"b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".
• definizone restauro e risanamento conservativo
Lettera c), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
"c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio".
• definizone ristruttrazione edilizia
Lettera d), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
"d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica".
Nel caso di manutenzione ordinaria sono ammessi all'agevolazione Irpef solo gli interventi che riguardano le parti comuni di edifici residenziali.
La manutenzione ordinaria è, dunque, esclusa dalla detrazione in caso di interventi su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Per queste categorie di immobili sono ammessi alla detrazione solo gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
Sono, inoltre, ammessi alla detrazione gli interventi:
• diversi da manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore del Dl SalvaItalia (28 dicembre 2011).
• relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune
• "finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità"
• "relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi"
• "relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico"
• "relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari"
• di bonifica dall'amianto
• di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici
• finalizzati al conseguimento di risparmi energetici
Questa ultima tipologia di interventi è stata aggiunta dal Decreto legge 201/2011 (convertito in Legge 214/2011), prevedendo l'inserimento nell'articolo 16-bis del Tuir la lettera h:
"interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia".
Tale lettera h doveva entrare in vigore a partire dal 1° gennaio 2013. Il Dl 83/2012 ha abrogato il rimando a gennaio. Ciò significa, in pratica, che a partire dal 26 giungo 2012 (data di entrata in vigore del decreto) si può ricorrere al nuovo 50% anche per le opere finalizzate al risparmio energetico e all'installazione di impianti a fonti rinnovabili. Questi interventi sono validi per la detrazione anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo "idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia".
Tra le spese sostenute, sono oggetto di detrazione anche quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici.
La detrazione spetta anche nel caso di acquisto di immobili facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati o restaurati da imprese di costruzione e da cooperative edilizie, a condizione che l'alienazione o assegnazione dell'immobile avvenga entro sei mesi dalla data di termine dei lavori.
In caso di ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione, il beneficio fiscale si può ottenere solo nel caso di fedele ricostruzione dell'edificio. Sono quindi esclusi tutti gli interventi di ampliamento, anche quelli consentiti dal cosiddetto Piano Casa (art. 11 del Decreto legge 112 del 2008).
L'agevolazione spetta fino a un massimo di spesa di 96.000 euro per singola unità immobiliare.
Si noti che in questo caso viene posto un limite alla spesa complessiva (96.000 euro, che diventano, al 50%, 48.000 euro di detrazione massima), mentre nel caso delle detrazioni 55% per l'efficienza energetica la legge prevede dei massimi di detrazione e non di spesa.
Nel caso in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute neii diversi anni.
Se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, oppure ancora all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento.
Più in particolare possono beneficiare dell'agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi (locatari, usufruttuari, soci di imprese ecc.)
NB: Gli Enti locali non sono ammessi alla detrazione, in quanto non sono soggetti IRPEF. Le imprese e altri soggetti commerciali non sono ammesse alla detrazione se intervengono su immobili non residenziali.
In caso di persone fisiche, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. In pratica i soggetti che possono usufruire della detrazione sono molteplici (il proprietario, l'affittuario, oppure un familiare convivente dell'uno o dell'altro, ecc.), ovviamente non in modo cumulato. Ragionevolmente saranno i soggetti con maggiori redditi tassati ad essere avvantaggiati dalla detrazione in fase di dichiarazione dei redditi.
In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, il venditore è libero di scegliere se continuare a usufruire della detrazione non utilizzata o trasferirla all'acquirente per i rimanenti periodi di imposta. La regola trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell'immobile, anche nelle cessioni a titolo gratuito.
In assenza di specifiche indicazioni nell'atto di trasferimento, la Circolare 19/E ha stabilito che le detrazioni residue competano all'acquirente.
In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Periodo d'imposta cui si riferiscono le detrazioni
È possibile detrarre dall'Irpef (l'imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Il decreto Crescita (Dl 22 giugno 2012, in vigore dal 26 giugno 2012, convertito in legge 134/ 2012) ha elevato - fino al 30 giugno 2013 - le percentuali del 36% al 50%, e ha modificato i massimali di spesa da 48.000 a 96.000 euro.
I contribuenti possono quindi usufruire delle seguenti detrazioni, calcolate secondo il periodo di imposta:
• periodo d'imposta 2012 (dichiarazione redditi nel 2013)
- detrazione del 36% per le spese sostenute fino al 25 giugno 2012, per un ammontare
massimo di 48.000 euro
- detrazione del 50% per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al termine del periodo
d'imposta (per tutti i privati il 31 dicembre), per un ammontare massimo di 96.000 euro. L'intervento ricade nell'una o nell'altra detrazione a seconda del momento in cui è stato effettuato il bonifico al fornitore. Se un singolo intervento viene saldato in parte nel primo periodo e in parte nell'altro, ogni tranche segue la sua percentuale, ma il massimo consentito è di 48.000 euro, tetto vigente nel primo periodo.
• per il periodo d'imposta 2013 (dichiarazione redditi nel 2014)
- detrazione del 50% per le spese sostenute dall'inizio del periodo d'imposta (1° gennaio) fino al 30
giugno 2013, per un ammontare massimo di 96.000 euro. Se si tratta di un intervento iniziato l'anno precedente quando il massimale era già 96.000 euro, questa resta la soglia complessiva per tutto l'intervento.
- detrazione del 36% per le spese sostenute dal 1° luglio 2013, per un ammontare mas
simo di 48.000 euro.
La detrazione va ripartita in 10 anni. Il criterio cambia se a sostenere i costi sono anziani oltre i 75 anni, che hanno diritto a tempi più brevi.
La cumulabilità si riferisce alla possibilità di ottenere più benefici per uno stesso intervento. La compatibilità si riferisce alla possibile convivenza, nello stesso periodo, di due incentivi che premiano interventi diversi anche se spesso attigui (ad esempio diversi interventi nell'ambito di una stessa ristrutturazione edile).
La detrazione del 50% è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dl 22 gennaio 2004, n. 42), ridotte nella misura del 50 per cento.
La detrazione è invece compatibile con la detrazione fiscale del 55% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, a condizione che non riguardino la stessa tipologia di intervento per la quale si ricihedono le detrazioni fiscali del 50%.